Mais vale a lágrima da derrota, do que a vergonha de não ter lutado. (Bob Marley)

quinta-feira, 11 de junho de 2020

Vendi meu primeiro fundo imobiliário na vida

   Olá amigos venho   aqui para compartilhar que pela primeira vez na vida vendi um fundo imobiliário. Vendi o EDGA11, Fundo imobiliário Edifício Galeria, mono imóvel na região central do cidade do Rio de Janeiro , próximo ao aeroporto Santos Dumont, IPO realizado em 2012 pela valor de R$ 100,00. 




Os racionais para a venda desse fundo foram: 

1- Conforme gráfico acima a queda nos rendimentos é vertiginosa, quando comprei ele em 2014 os rendimentos mensais giravam em torno de R$ 0,70/mês  que foram caindo a cerca de R$ 0,10/mês e no momento está em torno de 0,20/mês conforme mostrado nesse gráfico acima. 

2- Diminuição do valor de cota, Quando comprei esse fundo a cota era em torno de R$ 70,00 já abaixo do valor de IPO e no momento a cota é negociada em torno de R$ 35,00, ou seja está desvalorizando o patrimônio do cotista ano a ano. 

3- Péssima gestão do BTG pactual segundo minha opinião como a questão da secretária da cultura do Rio de Janeiro que ficou mais de 9 meses inadimplente com o fundo sem ação judicial, confusão na escolha de consultor do fundo. 

4- Alta vacância do imóvel, em torno de 30 a 40%.

5- Situação ruim de aluguel de imóveis de lajes corporativas no Rio de Janeiro. 

6- Mono imóvel, a tendência é de hoje em dia de termos fundos multi imóveis com crescimento através de compra de ativos e nesse caso esse fundo não crescia e sim diminuía. 


   Vendi minha posição com prejuízo de mais de R$ 2000,00  e aportei o valor do imóvel em outro fundo imobiliário.
   Quando compro fundo imobiliário o objetivo é renda passiva e esse fundo estava prejudicando a rentabilidade mensal, não tenho objetivo de compra e venda em fiis, más nesse caso foi necessária, talvez tenha demorado a sair mais vida que segue. 

20 comentários:

  1. Às vezes é melhor sair de um investimento que está se deteriorando e investir em algo melhor, do que esquecer aquele ativo na carteira. Ainda mais quando se trata de um FII que a renda está caindo sistematicamente.

    Acredito que os fundos mono perderão espaço com o tempo, ou os gestores buscam captar recursos visando expandir o portfólio ou perderão cotistas.

    Abraço!

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    1. Ainda tenho um fundo imobiliário mono imóvel , o RNGO11 que ainda entrega bons rendimentos, más tenho acompanhado mais de perto.

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  2. Eu tenho um FII que está em uma situação parecida: XPCM11. Porém, no caso ele tá com uma boa valorização pois peguei ele na baixa. Estou só aguardando um novo relatório gerencial pra ver o que a gestão pretende fazer (fundo mono imóvel que vai perder seu único inquilino).

    Apesar de termos que saber quando erramos e assumir o prejuízo, o difícil é exatamente isso: como saber se erramos mesmo ou se a persistência pode valer a pena mais para frente.

    Abraço!

    https://engenheirotardio.blogspot.com/

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    1. O problema do XPCM é que quando a Petrobras sair, vai ser difícil alugar com o mesmo valor e logo em seguida.

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  3. Não gosto do BTG, então já corto da minha lista de estudos quando vejo que esse banco é o gestor do fundo ou sócio majoritário da empresa.
    Monoimóvel também acho arriscado demais... Mas é apenas a minha opinião.
    Forte abraço!

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    1. Aindo tenho o BRCR11 com essa gestão, também ando decepcionado com eles.

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  4. Muito interessante falar do racional pra venda de fii. Edgar é um cara difícil faz tempo.

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    1. Pois é anon, achei legar pontuar o racional da venda até para ajudar alguém.

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  5. Decisão acertada, talvez um dos FII mais problemáticos hoje.

    Edifício com 8 pavimentos corporativos, 5 lojas, 2 restaurantes e 1 mall. Taxa de ocupação desde junho / 2019 em 70% e estagnada, o que demonstra que ou a gestão é ruim em negociação/captura de interessados ou o prédio não está bem localizado para atrair inquilinos.

    Assembleias SEMPRE problemática; Inadimplência elevada dos locatários (ações de cobrança); ações de despejo contra outros; manifestações de interesse em devolução de imóvel etc

    O prédio é um misto de luxo com decadência. Com o perdão da palavra e comparativo, uma mulher perfeita com DST.

    Não sei se a localização não ajuda; se é o fator RJ (não conheço a cidade pessoalmente) ou se a Administradora que é ruim. Talvez um misto de tudo.

    Pode ser que um dia volte a brilhar; mas acredito tal como mencionou, que em FII não cabe essa ponderação. Melhor partir para outros melhores.

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  6. Assim como você, raramente vendo um ativo.
    Mas, é perceptível a perda de valor... Portanto não há nada melhor a fazer do que destinar a grana para outro ativo de maior valor.
    Fiz isso com o XPCM11, que até um colega mencionou ter aí em cima. Eu conheço muito bem a região do prédio Corporate (XPCM11) e a possibilidade de conseguir inquilinos nesta altura do campeonato é perto de zero.
    O amigo ali é bem corajoso rs.
    Abraço Beto.
    Stark.
    www.acumuladorcompulsivo.com

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    1. Verdade , a Situação do XPCM para o ano que vem é bastante complicado.

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  7. Olá, Beto Fiscal!
    Eu também tinha esse fundo EDGA, era uma boa promessa.
    Mas, vendi todos os meus FII em 2017, então ele foi no bolo. Incrível a cotação dele em R$30,00, destruição de valor mesmo.
    Rapaz, peço que você coloque o meu novo site em seu blogroll substituindo o meu antigo (pensamentos financeiros).

    https://mundosoul.com/

    Valeu!

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  8. Olá, vendi todas as minhas cotas de EDGA em 2017, com um pequeno prejuízo, pelos mesmos motivos que você elencou, principalmente pela péssima gestão... em nenhum momento me arrependi da venda, se precisar vender ativos que perderam valor eu faço sem nenhuma dor na consciência... abs

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    1. Pois é canguinha acho que esperei muito, más vendi e partir para outro fii.

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  9. Beto essa bomba tá na minha carteira, mas com a diversificação ele está lá esquecido, até olhei hoje e tem cerca de R$ 6.200,00 considerando a cotação atual...
    Mas eu vou deixar ele lá, pois ele foi uma compra influenciada por um relatório de um desses charlatões, investimento em valor, o valor patrimonial estava superior ao valor da cota e blá blá...
    Vai ser tipo um cicatriz para eu sempre lembrar da cagada!!!

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  10. Fundo imobiliário é um estabelecimento que nos empresta um guarda-chuva num dia de sol e o pede de volta quando começa a chover.

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