Olá amigos da blogosfera de finanças na última postagem não entrei nos detalhes da razão que me fizeram sair e vender todas as cotas do Fundo imobiliário BRCR11 - BC Fund . Minhas primeiras compras de cotas desse fundo foram no ano de 2014 , para se ter uma ideia as primeiras cotas foram pagas no valor de R$ 126,91 e na minha venda as cotas foram vendidas ao preço de R$ 67,40, no total o prejuízo considerando apenas compra e venda de cotas foi de R$ 3630,00 e se considerar o recebimento dos rendimentos mensais deu um lucro de 760,00. Esse prejuízo poderá ser abatido para pagamento de impostos em vendas futuras de outros fundos imobiliários.
A verdade é que a gestão da Btg pactual sempre teve decisões um tanto quanto duvidosas nesse fundo , a última delas foi recomprar o ativo Torre Almirante do Rio de Janeiro que já tinha sido do fundo tempos atrases com vacância de 59% fazendo empréstimo para pagamento do mesmo. O fundo comprou 60% do edifício no valor de 384 milhões de reais, sendo pago 139 milhões a vista e o restante através de empréstimo por securitização que vai reduzir ainda mais os pífios rendimentos mensais do fundo.
O fundo convive com outros ativos com muita vacância, o Cenesp com vacância de 54% e Diamond Tower com vacância de 30% . O fundo tem 3772.72 bilhões de ativo, no entanto um passivo a ser pago de 1.036.95 ou seja 27% do fundo é divida a ser paga no longo prazo. https://fiis.com.br/noticias/brcr11-compra-operacao-de-alavancagem/
Outra história que ficou mal contada na minha opinião foi um troca de ativos em 2019 com outra empresa , nessa ela colocou o torre almirante no negócio e estranhamente recomprou novamente em 2021 , fora os rendimentos que sempre fica nessa faixa de 0,35 a 0,50 ao longo dos anos.
No decorrer dos anos de investidores todos passaremos por isso, talvez quando coloquei esse fundo na carteira e continuei comprando aos poucos não fiz um estudo correto , no entanto no somatório final o bom é saber que a maioria dos ativos da carteira são bons. Como não estava tranquilo com essa posição na carteira resolvi vender todas as cotas.
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Vivendo e aprendendo. Faz parte!
ResponderExcluirQuanto ao btg, eu tenho um pé pra trás em relação a este banco. E seu post só reforça a minha opinião.
Já tive esse FII na minha carteira e alguns outros do BTG, mas a algum tempo eu resolvi sair de todos os fundos geridos pelo BTG e desde então por melhor que seja o FII se ele for gerido pelo BTG eu não compro.
ResponderExcluirOlá ANON...eu agora não tenho mais nenhum da BTG, também já tive EDGA11 além do BRCR11.
ExcluirBeto Fiscal,
ResponderExcluirEssa é a minha angústia com os FIIs, parece que a gestão nunca coloca os interesses do cotista em primeiro lugar e só querem aumentar a arrecadação com taxa de administração, fazendo a engorda do fundo e não ligando para a qualidade dos ativos.
Fez bem em sair do fundo que não lhe deixava feliz. Hoje em dia é difícil encontrar boas gestões.
Abraços,
Pi
Confesso que prefiro investir em ações do que fundos imobiliários por esse problemas das gestões que em sua maioria deixa muito a desejar.
ExcluirBoa tarde BF! BRCR11 foi o primeiro FII que comprei há uns 4 anos atrás...Fiz uma análise superficial (pra não falar de merd*) e comprei algumas cotas dele. Mantive por uns 2 anos e sai exatamente pela administração ser tão questionada em suas decisões. Ao meu ver o BRCR11 é um ótimo exemplo do porque não devemos ver apenas P/VP na compra de um FII. O BRCR11 sempre está com P/VP atrativo, mas só faz camada. Do BTG tenho apenas BTLG11 que acho a administração ok (não boa mas também não tem feito tanta bobagem). Gosto mesmo é da administração do PVBI11 e HGRU11.
ResponderExcluirGrande abraço!
Verdade a gestão e o próprio fundo devem ser bem analisadas antes de colocar na carteira, nosso dinheiro não é capim.
ExcluirSe você olhar cotaçao de quase todos os FII do IFIX e comparar cotação atual com a de 4-5 anos vai perceber que em sua grande maioria apresenta o desvalorização. Se somar cotação mais proventos no geral vai sair empatado. Cada vez mais acredito que FII eh conto do figario e só geram valor ao controlador.
ResponderExcluirNão tem nem como contra argumentar contra fatos
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